Многих интересует вопрос продажи квартиры в ипотеке. Данная процедура сложна тем, что покупатели опасаются давать деньги продавцу, чтобы тот сначала гасил свои кредиты в банке и только потом оформил квартиру на них.
Что такое ипотека?
Ипотека относится к кредиту, используемому для покупки или обслуживания дома, земли или других видов недвижимости. Заемщик соглашается выплачивать кредитору со временем, как правило, в виде серии регулярных платежей, которые делятся на основную сумму и проценты. Имущество служит залогом для обеспечения кредита. Заемщик должен подать заявку на ипотеку через своего предпочтительного кредитора и убедиться, что он соответствует нескольким требованиям, включая минимальные кредитные баллы и первоначальные платежи. Заявки проходят тщательный процесс, прежде чем достигают завершающей стадии. Типы таких кредитов варьируются в зависимости от потребностей заемщика.
Зачем людям оформление такого кредита?
Цена дома часто намного превышает сумму денег, которую получает покупатель. В результате ипотечные кредиты позволяют отдельным лицам и семьям приобретать жилье, внося лишь относительно небольшой первоначальный взнос, и получая кредит на остаток.
Могут ли все оформить ипотеку?
Нет не могут. Такие кредиты предоставляются только тем лицам, у которых достаточно активов и доходов по сравнению с их долгами, чтобы практически нести стоимость дома с течением времени. Кредитный рейтинг человека также оценивается при принятии решения о продлении данного кредита. Процентная ставка также варьируется, причем более рискованные заемщики получают более высокие процентные ставки.
Что произойдет, если люди не смогут оплатить ипотечный кредит?
Неспособность своевременно и в полном объеме выплачивать платежи может иметь серьезные последствия, включая штрафы и даже обращение взыскания.
В случае, если человек не может произвести платежи:
- Ему придется оплатить просроченные платежи
- Снижается кредитный рейтинг, что в свою очередь затруднит получение кредитов и совершение определенных покупок в будущем
- Должнику предоставляется возможность найти клиента, который согласится купить его дом, тем самым прикрывая свои долги
Что происходит с ипотекой, когда человек продает свою квартиру?
При продаже квартиры, находящиеся в залоге у банка, у человека в идеале должно быть достаточно собственного капитала, чтобы погасить остаток по кредиту, покрыть расходы на закрытие и получить прибыль. При закрытии средства покупателя сначала погашают оставшийся остаток и расходы на закрытие, затем им выплачивается остальная часть. Если они продают дом относительно скоро после покупки, потребуется консультация с кредитором, для того, чтобы выяснить, применяется ли штраф за предоплату к кредиту или нет.
Можно ли заработать деньги, продавая такой дом?
Если дом продается до погашения ипотеки, зарабатывание денег зависит от того, за сколько продается дом. Лучшее, что можно сделать в этом случае — это заранее оценить финансовый результат.
Чем раньше человек сможет получить хорошую оценку своей потенциальной прибыли или убытка, тем больше времени у него будет на составление плана. Если текущая рыночная стоимость дома не покроет затраты на продажу, возможно, продажа будет не лучшим решением.
Процесс продажи ипотечной квартиры
Многие люди заблуждаются, думая, что если не могут заплатить за квартиру, не могут его и продать, однако это не так.
Продажа квартиры в ипотеку возможно, только собственнику нужно узнать о тонкостях такого процесса, чтобы потом не было проблем. Существует несколько способов, продажи квартиры.
1. Продажа квартиры наличными: имеется в виду, что собственник находит человека, у которого имеется вся сумма, требуемая для выкупа квартиры.
Для этого нужно совершить некоторые шаги:
- подписывать договор на задаток;
- продавец получает задаток для закрытия ипотеки;
- задаток вносится в банк, счет закрывается;
- снимаются обременения с квартиры;
- подписывается основной договор продажи;
- покупатель становится собственником нового объекта недвижимости.
Однако, существуют некоторые нюансы
После подписания договора на задаток и получения суммы, продавец может просто исчезнуть. Поэтому, не рекомендуется идти на эту сделку без вмешательства банка.
Правильным решением для этой сделки является:
- Получение согласия на продажу от банка: это является более надежным способом, так как в этом случае всю сделку контролирует сам банк.
- Вносится задаток, однако в этом случае не вся сумма, а минимальная сумма от квартиры, как предоплата, для того чтобы зафиксировать договоренности.
- Продавцом пишется заявление о досрочном погашении
- Банк дает итоговую сумму, согласовывается договор купли-продажи и у дома появляется новый хозяин
Под контролем банка сначала снимается старое обременение, потом накладывается новое. Таким образом, две заявки подаются одновременно.
Ипотека в том же банке:
В этом случае дела как продавца так и покупателя, связаны с одним и тем же банком.
Шаги в этом случае следующие:
- Одобрение ипотеки на покупателя
- Согласие банка на продажу
- Оценивание объекта; банк осуществляет тщательную оценку объекта недвижимости.
После этого финансирует ни более 80% от первоначального взноса.
Дальше повторяются те же шаги, что и в случае первого.
Ипотека в другом банке
Такой вариант также возможен. Проблема, с которым сталкивается продавец и покупатель в данном случае, связано с тем, что банк не готов кредитовать до того момента, пока обременение не будет снято.
В этом случае есть два решения:
- До момента снятия и наложения обременений, у покупателя будет повышенная ставка по ипотеке
- Продавец выступает в качестве поручителя, до момента снятия и наложения обременений; это так называемая техника безопасности.
В остальном схема идентична, как и в случае одного и того же банка.
Рефинансирование продавца, в банке покупателя
Банк не готов рассматривать объект в другом банке, однако, они готовы рефинансировать продавца у себя, забрать долг себе, потом провести стандартную схему внутри банка, как в предыдущих случаях: одобряются две заявки: одна на покупателя, другая на рефинансирование продавца.
Будут ли условия хуже, в этом случае?
В банках, в которых эта схема уже отработано, и все это не делается искусственно, разница не будет большим.
Если же в банке такой практики не принято, тогда нужно делать все заново; как страховку, так и оценку объекта и повышенная ставка.
Привлечение инвестора
Случается так, что во всех вышеперечисленных случаях банк не дает своего согласия, причиной может быть то, что покупатель нерезидент, или просрочки у самого продавца.
В данном случае продажи квартиры можно добиться следующими шагами: привлечение инвестора; это может быть как деньги близких, также человек дающий деньги в процент, или потребительский кредит.
После этого, выполняются все те же действия, что и в других случаях.
Любая операция, связанная с ипотекой, включает в себя много трудностей, особенно если человек не разбирается в законе. Это касается как продавца, так и покупателя.
В таких случаях хорошим решением станет обращение в профессиональное агенство срочного выкупа недвижимости, во избежание всякого рода проблем.