Недвижимость компании — это не только офис, склад, производственное здание или коммерческое помещение, но и актив, с которым связаны налоги, сделки, инвестиции и имущественные риски. Чтобы объект был корректно идентифицирован государством и сведения о нем содержались в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), в предусмотренных законом случаях требуется государственный кадастровый учет недвижимости.
Для юридического лица ошибки или отсутствие необходимых сведений в ЕГРН способны стать препятствием при регистрации прав, продаже, аренде, залоге и реконструкции объекта. Для недвижимости в Москве и Московской области вопрос особенно актуален из-за высокой стоимости активов и значимости кадастровой стоимости для налогообложения отдельных объектов.
Разберем четыре основные причины, почему бизнесу важно своевременно поставить недвижимость на кадастровый учет и обеспечить актуальность сведений ЕГРН.
Причина № 1. Кадастровый учет необходим для точной идентификации объекта недвижимости
Государственный кадастровый учет фиксирует в ЕГРН сведения, позволяющие определить недвижимость как индивидуально-определенную вещь. Для объекта указываются предусмотренные законодательством характеристики: кадастровый номер, площадь, местоположение, назначение и другие сведения в зависимости от вида недвижимости.
Для бизнеса это имеет принципиальное значение. Недостаточно фактически пользоваться зданием или помещением — юридически значимые характеристики недвижимости должны соответствовать сведениям государственного реестра.
Проблемы могут возникать, например, после:
-
строительства нового здания;
-
реконструкции;
-
перепланировки или изменения характеристик помещения;
-
раздела или объединения объектов;
-
образования помещений в здании;
-
изменения площади, назначения или иных учитываемых характеристик.
Если фактическое состояние объекта и данные ЕГРН расходятся, компании может потребоваться проведение кадастровых работ и внесение актуальных сведений в реестр.
Причина № 2. Без корректного учета осложняются сделки и регистрация прав на объект недвижимости
Для юридического лица недвижимость часто является оборотным активом. Ее продают и приобретают, передают в аренду, используют в качестве обеспечения обязательств, включают в инвестиционные проекты.
Кадастровый учет и регистрация прав на объект недвижимости — разные юридические процедуры, хотя во многих ситуациях они осуществляются одновременно. Кадастровый учет связан прежде всего с внесением в ЕГРН сведений об объекте и его характеристиках, а государственная регистрация подтверждает возникновение, изменение, переход или прекращение соответствующего права в предусмотренных законом случаях.
Если объект не учтен либо сведения о нем не соответствуют его фактическим характеристикам, это может осложнить оформление регистрационных действий.
Особенно внимательно проверить ЕГРН стоит перед крупной сделкой. Ошибка в площади, границах, назначении или конфигурации объекта способна обнаружиться уже во время юридической проверки недвижимости и повлиять на сроки сделки.
Почему сведения ЕГРН важны для покупателя, банка и инвестора
Контрагенту важно понимать, какой именно объект является предметом сделки, кому принадлежат зарегистрированные права и какие характеристики недвижимости отражены в реестре.
Поэтому перед сделками с коммерческой недвижимостью обычно проверяют не только правоустанавливающие документы, но и актуальные сведения ЕГРН, наличие ограничений и обременений, соответствие характеристик объекта фактическому состоянию.
Для собственника предварительная проверка помогает обнаружить проблемы до того, как их выявит потенциальный покупатель, арендатор или кредитор.
Причина № 3. Сведения кадастра связаны с налогообложением недвижимости организации
Для бизнеса кадастровый учет имеет и налоговое значение.
В отношении отдельных видов недвижимости налоговая база по налогу на имущество организаций определяется исходя из кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН и подлежащей применению в соответствующем налоговом периоде. В частности, правила статьи 378.2 НК РФ распространяются при соблюдении установленных законом условий на отдельные административно-деловые и торговые объекты, помещения и иные категории недвижимости.
Поэтому компании важно контролировать:
-
характеристики объекта в ЕГРН;
-
установленную кадастровую стоимость;
-
основание применения кадастровой стоимости для налогообложения;
-
включение объекта в соответствующие региональные перечни, когда это предусмотрено законом;
-
изменения характеристик недвижимости, способные повлиять на ее кадастровую стоимость и налогообложение.
Для российских организаций действует бездекларационное администрирование налога на имущество в отношении объектов, налоговая база по которым определяется по кадастровой стоимости: сведения по таким объектам не включаются организацией в декларацию, а налоговые органы направляют сообщения об исчисленных суммах.
Следовательно, корректность сведений о недвижимости приобретает для собственника дополнительное практическое значение.
Причина № 4. Актуальные сведения ЕГРН помогают защищать имущественные интересы бизнеса
Недвижимость юридического лица может стоить десятки и сотни миллионов рублей. Ошибки в документах на такой актив способны создавать существенные риски.
Государственный кадастровый учет сам по себе не заменяет государственную регистрацию права собственности. Однако корректные сведения ЕГРН позволяют точно определить объект, в отношении которого зарегистрировано право.
Это особенно важно при имущественных спорах, реорганизации компании, продаже бизнеса вместе с недвижимостью, оформлении наследия активов после корпоративных преобразований, а также при реконструкции и последующем распоряжении объектом.
Если характеристики здания или помещения изменились, но соответствующие сведения не были своевременно актуализированы, расхождения могут обнаружиться в самый неудобный момент — например, непосредственно перед сделкой.
Что будет, если объект недвижимости юридического лица не поставлен на кадастровый учет
Последствия зависят от конкретной ситуации и статуса объекта. Нельзя утверждать, что отсутствие кадастрового учета автоматически означает отсутствие любых прав на недвижимость: необходимо учитывать дату возникновения права, основания его приобретения, ранее действовавшее законодательство и имеющиеся документы.
Однако для бизнеса отсутствие необходимых сведений в ЕГРН может привести к практическим сложностям:
-
невозможности или затруднениям при совершении отдельных регистрационных действий;
-
задержке сделки с недвижимостью;
-
необходимости срочно заказывать кадастровые работы;
-
расхождениям между фактическими характеристиками объекта и сведениями документов;
-
дополнительным вопросам со стороны покупателей, банков и инвесторов;
-
спорам относительно характеристик недвижимости;
-
дополнительным расходам на исправление накопившихся ошибок.
Поэтому вопрос кадастрового учета целесообразно решать не непосредственно перед продажей объекта, а заранее.
Кадастровый учет и регистрация прав: в чем разница
Эти понятия часто используют вместе, но юридически они не тождественны.
Государственный кадастровый учет связан с внесением в ЕГРН предусмотренных законом сведений об объекте недвижимости и изменениями таких сведений.
Государственная регистрация прав представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода или прекращения права либо ограничения права и обременения недвижимости в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ.
На практике процедуры тесно связаны. Например, при создании нового объекта может потребоваться одновременно поставить недвижимость на кадастровый учет и зарегистрировать право на нее.
Именно поэтому перед обращением за регистрацией важно определить, какое действие требуется в конкретной ситуации: кадастровый учет, регистрация права или одновременное проведение обеих процедур.
Законодательство о кадастровом учете недвижимости юридических лиц
Основным нормативным актом в этой сфере является Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Он регулирует государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение ЕГРН, основания проведения учетно-регистрационных действий, требования к документам и другие связанные вопросы.
При подготовке документов также учитываются нормы:
-
Гражданского кодекса РФ;
-
Налогового кодекса РФ;
-
Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»;
-
подзаконных нормативных актов, устанавливающих требования к техническим и иным документам;
-
регионального законодательства — в частности, при решении вопросов налогообложения недвижимости по кадастровой стоимости.
Для юридических лиц особенно важно рассматривать кадастровые вопросы комплексно. Например, изменение характеристик недвижимости может иметь одновременно регистрационные, налоговые и договорные последствия.
Как юридическому лицу поставить объект недвижимости на кадастровый учет
Конкретный порядок зависит от причины обращения и вида недвижимости. Для нового здания процедура отличается от учета изменений после реконструкции, раздела помещения или исправления реестровой ошибки.
В общем случае работа может включать следующие этапы.
1. Проверить сведения ЕГРН
Сначала необходимо установить, стоит ли объект на кадастровом учете и какие сведения о нем уже содержатся в реестре.
Проверяются кадастровый номер, площадь, назначение, адрес или местоположение, зарегистрированные права, ограничения и другие значимые характеристики.
2. Определить основание для кадастрового учета
Необходимо понять, какое именно учетное действие требуется: образование нового объекта, учет изменений существующего, прекращение существования объекта либо иная предусмотренная законом процедура.
От этого зависит комплект документов и дальнейший порядок действий.
3. Подготовить технические документы
Во многих случаях требуется участие кадастрового инженера и подготовка технического плана либо иного предусмотренного законодательством документа.
На этом этапе важно проверить исходные документы. Ошибки в них способны привести к приостановлению учетно-регистрационных действий.
4. Подать документы
Заявление и необходимые документы направляются в орган регистрации прав предусмотренным законом способом. В зависимости от ситуации кадастровый учет проводится отдельно либо одновременно с государственной регистрацией права.
5. Получить результат и проверить ЕГРН
После завершения процедуры необходимо проверить внесенные сведения. Если обнаружена техническая или реестровая ошибка, вопрос с ее исправлением лучше решать сразу, а не откладывать до следующей сделки.
Когда бизнесу стоит провести кадастровый аудит недвижимости
Юридическому лицу полезно проверить недвижимость не только при возникновении явной проблемы.
Кадастровый и правовой аудит особенно актуален:
-
перед покупкой или продажей коммерческой недвижимости;
-
перед передачей объекта в залог;
-
после реконструкции или перепланировки;
-
при разделе или объединении помещений;
-
перед крупным инвестиционным проектом;
-
при обнаружении расхождений между ЕГРН и фактическими характеристиками;
-
при корпоративной реорганизации;
-
при возникновении вопросов к кадастровой стоимости и налогообложению.
Такая проверка позволяет заранее определить, какие документы необходимо подготовить и существуют ли препятствия для планируемой операции.
Заключение
Для юридического лица кадастровый учет недвижимости — не формальность, а часть полноценного управления активами. Корректные и актуальные сведения ЕГРН необходимы для точной идентификации объекта, проведения регистрационных действий и сделок, решения налоговых вопросов и снижения имущественных рисков.
Особенно важно проверять состояние документов на коммерческую недвижимость в Москве и Московской области перед продажей, реконструкцией, залогом или другими значимыми операциями.
Специалисты ООО «СЕГМЕНТ-Т» помогут проанализировать сведения ЕГРН и имеющиеся документы, определить необходимый порядок кадастровых работ и учетно-регистрационных действий, подготовить объект недвижимости к оформлению или сделке.
Подробнее о том, как правильно провести постановку на кадастровый учет коммерческой недвижимости и избежать типичных ошибок, — в нашей статье с разбором кейсов на сайте segment-t.ru.